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Mietvertrag,

 

die Rechtsform der Begründung von Mietverhältnissen. Der Mietvertrag kommt zustande, wenn zwischen Mieter und Vermieter hinsichtlich der entscheidenden Elemente des Vertrages Willensübereinstimmung besteht, insbesondere über die Mietsache, den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses sowie die Miete. Der Abschluss kann grundsätzlich mündlich erfolgen. Wird jedoch ein Mietvertrag über Wohnraum, der für eine bestimmte Zeit gelten soll, aber länger als ein Jahr, nicht schriftlich abgeschlossen, so kommt nur ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zustande (§ 550 BGB). Im Regelfall werden Mietverträge über Wohn- und Gewerberaum jedoch schriftlich geschlossen. Die Vermieter bieten überwiegend die Verwendung von Formularmietverträgen an, deren wirksame Anwendung von der Einhaltung der Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz) abhängig ist. Es soll verhindert werden, dass durch die Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Vertragspartners der andere Partner benachteiligt wird.

 

Die Gebrauchsüberlassung der Mietsache gilt für den Mieter, bei Wohnungen auch für die mit ihm im Haushalt lebenden Personen (§§ 540, 553 BGB). Der Mieter hat jedoch einen Anspruch darauf, dass ihm auch nach Abschluss des Vertrages (bei Wohnungen gegebenenfalls verbunden mit einer Mieterhöhung) gestattet wird, die Sache (bei Wohnungen einzelne Räume, Untermiete) Dritten zum Gebrauch zu überlassen, es sei denn, die Überlassung kann dem Vermieter aus objektiven oder subjektiven Gründen nicht zugemutet werden.

 

Weist die Mietsache bei der Überlassung Fehler auf, beziehungsweise entstehen solche Mängel später und wird durch sie die Tauglichkeit der Mietsache für den vereinbarten Zweck nicht nur unerheblich beeinträchtigt, so vermindert sich im Verhältnis der Mängel zur mangelfreien Mietsache der Anspruch auf Miete. Der Mieter ist berechtigt, nach Anzeige des Mangels an den Vermieter die Miete im entsprechenden Umfang zu mindern (§§ 536-536 d BGB, z. B. 10 % bei bestimmten Feuchteschäden). Für Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, braucht der Mieter grundsätzlich nicht einzustehen (§ 538 BGB). Der Vermieter ist aber verpflichtet, die Mietsache in einem mangelfreien Zustand zu überlassen sowie zu erhalten (§ 535 Absatz 1 BGB), und der Mieter ist verpflichtet, dafür erforderliche Arbeiten zu dulden (§ 554 Absatz 1 BGB). Allerdings sieht es die Rechtsprechung bereits seit Jahren auch für Mietverträge über Wohnraum als zulässig an, Vereinbarungen zur Abwälzung der Verpflichtung zur malermäßigen Instandhaltung (sogenannte Schönheitsreparaturen) auf den Mieter zu treffen. Gleichermaßen gilt es als zulässig, den Mieter zur Kostentragung hinsichtlich solcher Bestandteile der Wohnung heranzuziehen, die im besonderen Maße seiner Einwirkung unterliegen, z. B. Lichtschalter, sogenannten Bagatellschäden beziehungsweise Kleinreparaturen. Die einzelne Reparatur darf jedoch nicht mehr als circa 50 Euro kosten und im Vertrag muss eine jährliche Höchstgrenze vereinbart werden, z. B. 125 Euro. Leider gelang es nicht, in die ab 1. 9. 2001 geltende Neufassung des Mietrechts eine direkte gesetzliche Orientierung aufzunehmen. Der Mieter von Wohnraum ist des Weiteren verpflichtet, Maßnahmen der Modernisierung und zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden (§ 554 Absatz 2-5 BGB). Neu im Gesetz ist die Regelung der Barrierefreiheit (§ 554 a BGB), nach der ein behinderter Mieter unter Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen die Zustimmung des Vermieters zu baulichen Maßnahmen verlangen kann (soweit er auf solche Maßnahmen angewiesen ist), die eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache ermöglichen.

 

Bei der in jedem Falle schriftlich auszufertigenden Kündigung (§ 568 Absatz 1 BGB) des Mietvertrages ist insbesondere Folgendes zu beachten: Eine ordentliche Kündigung setzt in jedem Fall die Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlich bestimmten Kündigungsfrist voraus. Diese ist im Regelfall für Vermieter und Mieter gleich (§ 580 a BGB); bei Wohnungsmietverträgen kann der Mieter immer bei Zugang der Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats mit einer Frist bis zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Für die Kündigung durch den Vermieter verlängert sich diese Frist nach einer Mietdauer von fünf beziehungsweise acht Jahren auf sechs beziehungsweise neun Monate (asymmetrische Kündigungsfrist, § 573 c BGB). Geschäftsräume können bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals gekündigt werden, d. h. halbjährlich. Für die ordentliche Kündigung von Wohnungsmietverträgen durch den Vermieter muss weiterhin ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vorliegen (§ 573 BGB). Das Gesetz nennt als Beispiele für ein berechtigtes Interesse des Vermieters die schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung von Pflichten durch den Mieter, den Eigenbedarf sowie die sogenannte Verwertungskündigung, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist. Die Verwertungskündigung ist aber weiterhin nicht bei Mietverhältnissen in den neuen Ländern, die noch vor dem 3. 10. 1990 begründet wurden, anwendbar. Erleichterte Möglichkeiten der Kündigung bestehen für die Eigentümer von selbstbewohnten Eigenheimen mit nicht mehr als zwei Wohnungen, sogenannten Einliegerwohnungen (§ 573 a BGB). Eine Teilkündigung nicht zum Wohnen bestimmter Nebenräume kann erfolgen, wenn auf diesem Wege Wohnraum geschaffen werden soll (§ 573 b BGB). Der Vermieter hat den Mieter einer Wohnung (auch bei Teilkündigung) über die Möglichkeit zu informieren, innerhalb von zwei Monaten schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung erheben zu können, wenn die Kündigung, auch unter Abwägung mit den Vermieterinteressen, eine unzumutbare Härte darstellen würde, z. B. bei fehlendem zumutbaren Ersatzwohnraum. Kommt es zu keiner Einigung zwischen den Vertragspartnern über die Fortsetzung des Mietverhältnisses, muss das Gericht notfalls im Räumungsrechtsstreit über die Berechtigung des Widerspruchs entscheiden (§§ 574-574 c BGB).

 

Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vertrages kann von beiden Seiten ausgesprochen werden, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen des Zustandes der Mietsache beziehungsweise schwerwiegender Verletzungen von Pflichten durch den anderen Partner nicht mehr zuzumuten ist (§§ 543, 569 BGB). Zur Kündigung berechtigen aber nur die im Gesetz erschöpfend aufgezählten Gründe, insbesondere Nichtgewährung beziehungsweise Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs, Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung beziehungsweise Überlassung an einen Dritten, Verzug mit der Mietzahlung mindestens für zwei Monate. Das Gesetz eröffnet außerdem in bestimmten Situationen die Möglichkeit der Kündigung, obwohl weder die allgemeinen Gründe einer ordentlichen noch einer außerordentlichen Kündigung vorliegen, z. B. § 540 Absatz 1 BGB - Verweigerung der Gebrauchsüberlassung an Dritte, § 544 - Mietverträge mit einer vereinbarten Vertragsdauer von mehr als 30 Jahren, §§ 563, 563 a, 564 BGB - Eintrittsfälle nach Tod des Mieters. Diese außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (§§ 573 d, 575 a BGB) wird bei Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. In dieser Richtung wirkt auch das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete beziehungsweise nach Modernisierung (§§ 558, 559, 561 BGB).

 

Der Tod des Mieters führt nicht automatisch zu einer Beendigung des Mietvertrages. Es gibt drei Grundvarianten der Fortsetzung des Mietverhältnisses: 1. Der Ehegatte, der Lebenspartner, im Haushalt lebende Kinder oder andere im Haushalt lebende Familienangehörige können in den Mietvertrag eintreten (§ 563 BGB). 2. Sind mehrere Personen bereits Partner des Mietvertrages, wird beim Tod eines Partners das Mietverhältnis mit den Überlebenden fortgesetzt (§ 563 a BGB). 3. Fehlt es an den genannten beiden Varianten, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Weiterhin gilt bei Veräußerung des Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter der Grundsatz »Kauf bricht nicht Miete« (§§ 566-567 b BGB), der Erwerber ist an die bestehenden Rechte und Pflichten gebunden. Soweit der Erwerber seine Pflichten nicht erfüllt, haftet der bisherige Vermieter für den vom Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge (§ 566 Absatz 2 BGB).

 

Auch nach österreichischem Recht regelt der Mietvertrag die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch (»Bestandvertrag«, §§ 1090 ff. ABGB). Die allgemeinen Bestimmungen des ABGB werden vom Mietrechtsgesetz 1981 (MRG) großenteils überlagert. Nach § 1 Absatz 1 MRG unterliegt diesem Gesetz nur die Raummiete, ausgenommen sind allerdings Zimmer in Studentenheimen, Dienstwohnungen u. Ä. Das Gesetz regelt die Rechte und Pflichten von Bestandnehmer und Bestandgeber (wie etwa Instandhaltung, Weitergabe des Gebrauchs, Mietzahlung) und normiert ferner einen umfassenden Kündigungsschutz. Befristete Mietverträge können überhaupt nur unter den Voraussetzungen des § 29 Absatz 1 MRG abgeschlossen werden (z. B. Wohnungsmiete bis drei Jahre). Sonst ist eine Kündigung von Mietverträgen nur aus wichtigem Grund möglich (§ 30 Absatz 1 MRG), z. B. bei Verzug mit der Mietzahlung, erheblich nachteiligem Gebrauch des Mietgegenstandes, Eigenbedarf des Vermieters (§ 30 Absatz 2 MRG).

 

Das schweizerische Mietrecht wurde mit Bundesgesetz vom 15. 12. 1989 (Änderung der entsprechenden Bestimmungen im OR) grundlegend revidiert. Das Mobiliarmietrecht entspricht (wie bereits vor der Revision) weitgehend dem deutschen Recht. Im Immobiliarmietrecht bestehen zum Schutz der Mieter zahlreiche Sonderbestimmungen. Der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann sich gegen missbräuchliche Forderungen des Vermieters zur Wehr setzen (Art. 269 ff. OR); dabei kann er unter gewissen Voraussetzungen sowohl den Anfangsmietzins als auch Mietzinserhöhungen während der Mietdauer anfechten. Eine Kündigung, die schriftlich und vom Vermieter mit behördlich genehmigtem Formular erfolgen muss (Art. 266 Absatz l OR), ist bei Wohnungen mit einer Frist von drei Monaten (bei Geschäftsräumen sechs Monate) auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer möglich (Art. 266 c/266 d OR). Der Mieter kann jedoch die Kündigung anfechten, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt (Art. 271/271 a OR). Wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre, kann der Mieter eine Erstreckung um maximal vier Jahre für Wohnräume beziehungsweise sechs Jahre für Geschäftsräume verlangen (Art. 272 ff. OR). Zuständig für die Beurteilung von entsprechenden Streitigkeiten sind in erster Instanz von den Kantonen zu bezeichnende Schlichtungsstellen. Weitere allgemeine Bestimmungen: Kauf bricht Miete nicht (Ausnahme bei dringendem Eigenbedarf des Erwerbers; Art. 261 OR); ein (dem BGB-Vermieterpfandrecht entsprechendes) Retentionsrecht besteht nur bei der Miete von Geschäftsräumen (Art. 268 OR); Untervermietung ist grundsätzlich erlaubt (Art. 262 OR); die Miete an einem Grundstück kann, wenn verabredet, im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 261 b OR).

 

Literatur:

 

Aktuelles Nachschlagewerk zum schweizer. Mietrecht, hg. v. U. Kindler u. P. Ziehlmann, Losebl. (Zürich 1991 ff.);

 

Hb. des Miet- u. Wohnrechts, hg. v. H. Rainer, Losebl. (Wien 1995 ff.);

 

Hb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, hg. v. W.-R. Bub u. G. Treier (³1999);

 H. Blank u. U. P. Börstinghaus: BGB-Mietrecht u. MHG (2000);

 U. P. Börstinghaus u. N. Eisenschmid: Arbeits-Komm. Neues Mietrecht (2001);

 

Das Mieter-Lex., hg. v. Dt. Mieterbund (2001).